Вице-губернатор Алексей Сергеев сообщил, что город планирует передавать инвесторам целые кварталы в историческом центре по той же схеме, что используется для реновации «хрущевок». Правда, для этого понадобятся существенные поправки в федеральное законодательство — чтобы квартиры можно было изымать у граждан «для государственных нужд».
По словам г-на Сергеева, с инициативой по разработке такой программы выступили Жилищный комитет и администрация Центрального района.
По действующему законодательству случаи, допускающие изъятие собственности граждан для госнужд, ограничены закрытым перечнем: строительство линейных объектов (дорог, трубопроводов), нужды обороны, выполнение международных обязательств… Можно, конечно, обосновать массовое изъятие частных квартир у десятков тысяч граждан ссылками на требования ЮНЕСКО по сохранности центра. Но и в этом случае придется доказывать, что других вариантов нет. И главное — обходиться без инвестора! Потому что отнять имущество у одного собственника, чтобы потом передать другому — это уж очень своеобразное понимание государственных нужд.
Прежние попытки
На федеральном уровне масштабные изъятия практиковались в Сочи — под олимпийские стройки. С выкупом без решения суда и с оценкой по ускоренной процедуре. Там громкие скандалы идут в комплекте с массовой коррупцией, и этот процесс еще далеко не завершен.
У Петербурга есть и собственный опыт: программа реновации «хрущевок» тормозится именно потому, что невозможно заранее просчитать, сколько денег понадобится для расселения тех, кто выезжать не согласен или хочет поторговаться.
В Москве в 2006 году приняли закон с лукавым названием «Об обеспечении прав граждан при переселении из жилых домов». Чиновники получили право переселять жителей в другие районы. После чего «ручные» экспертные комиссии в массовом порядке стали признавать «аварийными», «опасными» и «непригодными для проживания» дома с износом 50-60%.
Другой вариант — отказ в капремонте (с теми же последствиями). Это привело к громадным злоупотреблениям, росту социального напряжения, сносу сотен исторических зданий. А закончилось все (после отставки Лужкова и прихода Собянина) — мораторием на любое строительство в пределах Садового кольца и отменой уже выданных распоряжений на реконструкцию памятников.
Новые аргументы
«Если перекладывать задачу расселения коммунальных квартир только на город, то никаких бюджетных денег не хватит, — говорит Алексей Сергеев (в интервью порталу BN.ru). — Надо каким-то образом повысить интерес инвесторов к этой теме».
Насчет бюджета можно поспорить. В 2011-м Смольный урезал финансирование программы расселения коммуналок на 9,5 млрд рублей: вместо первоначально заложенных 10 млрд оставил 500 млн. И в этом же году на те же 9,5 млрд увеличил смету строительства нового стадиона. Так что это не вопрос наличия денег в бюджете, а проблема приоритетов.
Что касается интереса инвесторов, тут вице-губернатор прав. Если дать бизнесу в руки механизм выселения непослушных и несогласных — предприниматели ломиться будут в эту сферу. Впрочем, будь у риэлторов такие инструменты, уже и сейчас коммунальная проблема была бы менее острой.
Участники рынка и эксперты оценивают перспективы корректировки федерального законодательства весьма скептически. Да и в Смольном, возможно, это тоже понимают.
Тогда зачем?
Не исключено, что это очередное проявление «предвыборного синдрома», как с мораторием на снос гаражей. Городские власти проявили заботу? Безусловно. Если центр откажет — он и будет виноват. (Наверное, до официального отказа дело дойдет уже после выборов.) А если вдруг поправки пройдут, то перед объединенным административно-девелоперским ресурсом откроются заманчивые перспективы.
Мнение эксперта
Дмитрий Некрестьянов,
руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры»:
– Экономическая заинтересованность города в использовании механизмов изъятия для государственных нужд очевидна. Однако по действующим законам «государственные нужды» — это не то, что государству «захотелось», а объективная необходимость, которая не может быть реализована иными способами (например, строительство транспортной развязки и т.п.).
Расселение не аварийного жилья очевидно не является объективной необходимостью. Реализация таких идей может создать предпосылки для перераспределения собственности: захотелось квартиру на набережной, нашел пару коммуналок во дворе и под шумок все передал инвестору, а жильцов переселил в Купчино...
Уверен, что это громкое заявление не станет реальностью, так как оно противоречит (в том числе) Конституции РФ.
Дмитрий Синочкин
Еженедельная газета "Недвижимость и Строительство Петербурга", № 19(654) 2011-05-16, c.5
